Oplatí sa kúpiť byt na prenájom?

Pôvodne som si tu chcel hlavne evidovať svoje skúsenosti s investovaním, resp. sporením na P2P pôžičkových weboch. Ale keď už mám možnosť, rozhodol sa tiež doplniť zápisník a skúsenosti s kúpou bytu na prenájom ako investície. Už je tomu približne 19 mesiacov, čo som v máji 2015 investoval vlastných približne 5700 Eur do kúpy malého 1-izbového bytu s jediným cieľom – prenajímať ho. Za 19 mesiacov som svoj vklad zhodnotil minimálne o 47%, ale začnem pekne poporiadku. Ak neradi čítate, posuňte sa o pár stránok na tabuľky s číslami.

Ako kúpiť byt na prenájom

O hľadaní bytu pri kúpe a následnom hľadaní nájomníkov, testovaní služieb Booking a AirBnb sa dajú písať romány. Preto som aspoň stručne popísal svoje skúsenosti a zážitky v samostatnom článku – Kupovanie bytu na prenájom a hľadanie nájomníkov.

Vyhodnotenie prenájmu

Prejdime konečne k číslam, určite každého zaujíma, ako som dospel k zhodnoteniu 47%. Základom je, že byt na prenájom som vložil do obchodného majetku a zaregistroval som sa na Daňovom úrad ako prenajímateľ bytu. Tým všetko pekne podľa zákonov spisujem a do nákladov môžem evidovať okrem výdavkov na služby a energie môžem pridať tiež odpisy (40 rokov po 975 Eur), splátky úrokov hypotéky a prípadne výdavky na rekonštrukciu, atď.

Výdavky

Príjmy

Vstupná investícia za byt 4.000 Eur
Vstupné investície za vybavenie, poplatky 1.700 Eur
Nájom za rok 2015 2.000 Eur
Platba energíi a služby za rok 2015 680 Eur
Platba internet za rok 2015 49 Eur
Splátky istiny úveru 2015 532,65 Eur
Splátky úrokov úveru 2015 444,78 Eur
Poistenie a dane 2015 49,47 Eur
Spolu za rok 2015  1.760,90 Eur 2.000,00 Eur
Nájom za rok 2016 3.780 Eur
Preplatky energií z roku 2015 224,42 Eur
Platba energíi a služby za rok 2016 1.149,56 Eur
Platba internet za rok 2016 84 Eur
Splátky istiny úveru 2016 927,72 Eur
Splátky úrokov úveru 2016 640,32 Eur
Poistenie a dane 2016 214,48 Eur
Spolu za rok 2016  3.016,08 Eur 4.004,42 Eur

Spolu ma teda byt na prenájom stál 5.700 Eur, to považujem za vstupnú investíciu a odvtedy už do bytu neinvestujem, ale splácam z peňazí za nájom. Celkové prevádzkové náklady za roky 2015 a 2016 boli 4.776,98 Eur a pripočítal som tam už aj daň z príjmu za rok 2016 (budem platiť v marci cca 140 Eur). Príjmy z prenájmu sú za celé obdobie slušných 6.004,42 Eur.

Z toho vyplýva, že čistý zisk za dané obdobie je 1.227,44 Eur, čo z pôvodnej investície 5.700 Eur činí +21,53 % výnos (cca 13,60 % p.a.). Nie je to sľubovaných 47%, takže počítajme ďalej. Za uvedených 19 mesiacov prenájmu bolo splatené z istiny úveru spolu 1.460,37 Eur a to je tiež moj zisk. Istina hypotéky sa znížila z 36.050 Eur na 34.589 Eur a nejaké drobné.

Teda zvýšený zisk za dané obdobie je 2.687,81 Eur. To z pôvodnej investície 5.700 Eur činí už +47,15 % výnos (cca 29,78 % p.a.).

Čerešničkou na záver je, že v decembri 2016 predal sused rovnaký byt. V podobnom stave po rekonštrukcii za cenu 18% vyššiu, a to 46.000 Eur. Celkove ceny podobných bytov sa už dnes pohybujú na úrovni 38 – 50.000 Eur. Ak by som hneď dnes predal byt za podobnú sumu ako sused, mal by som po splatení hypotéky v rukách (presnejšie na účte) okrem zisku 1.227 Eur tiež sumu vyše 11.400 Eur. Tie by som síce nerád danil, ale aj po zdanení by mi ostal takmer dvojnásobok môjho vstupného kapitálu 5.700 Eur.

Uvidíme čo prinesie budúcnosť na trhu realít, prenájmu bytov, aktuálne to celé hodnotím ako správny krok v správny čas. Ďalší rok si tu byt na prenájom znova zdokumentujem.

Stav investovania – december 2016

Tak tu máme koniec roka 2016 a menšia bilancia nesmie chýbať. Žltý Melón na konci roka 2016 ponúkol novinky, odmeny za pritiahnutie nových investorov aj žiadateľov o pôžičky. Dokonca sa podarilo vymôcť nejaké peniaze od neplatičov, ani to ma však zatiaľ nepresvedčilo a svoje peniaze z tohto portálu postupne sťahujem. Z pôvodnej sumy mi tam zostalo v pôžičkách posledných pár stoviek, zisk z tejto skúsenosti sa dostaví len vtedy, ak sa postupne podarí získať peniaze z cca 15 nesplácaných investícií. Na konci roka som doplnil na Mintos a Twino ešte o pár stoviek, ich garancie BuyBack zatiaľ platia. Na oboch portáloch sa počet neplatičov pohybuje max. do 15%, dokonca po odkúpení neplatičov a nákupe nových investícií som sa na oboch pohyboval okolo 6% neplatičov. Navyše sa nemusím starať o manuálne investovanie a stále dokáže nastavený Autoinvest rozhodiť peniaze do vhodných pôžičiek, aktuálne vyberám úrok aspoň 13%, trvanie väčšinou 24 mesiacov a samozrejme BuyBack garancia.

Celkový prehľad za december je nasledovný:

Žltý Melón

Mintos

Twino

Stav k 1.12.2016 879,45 Eur 1091,57 Eur 1097,79 Eur
Vložené 0 Eur 360 Eur 360 Eur
Vybraté 130 Eur 0 Eur 0 Eur
Stav k 1.1.2017 763,99 Eur 1464,24 Eur 1469,75 Eur
Z toho nesplácané 47,78% 8,34% 7,52%
Zisk 14,54 Eur 12,67 Eur 11,96 Eur
Výnos 1,65%* 1,16% 1,09%

* výnos na Žltom Melóne je v decembri ovplyvnený výplatou nesplácanej investície, exekútor konečne dokázal splatiť jednu celú investíciu, preto bol zisk vyšší ako minulé mesiace

Pre porovnanie, stav investovania za november 2016.

Stav investovania za kvartál 4/2016:

Žltý Melón

Mintos

Twino

Stav k 1.10.2016 1002,54 Eur 953,71 Eur 956,90 Eur
Vložené 0 Eur 480 Eur 480 Eur
Vybraté 265 Eur 0 Eur 0 Eur
Stav k 1.1.2017 763,99 Eur 1464,24 Eur 1469,75 Eur
Zisk 26,45 Eur 30,53 Eur 32,85 Eur
Výnos cca 2,93%* cca 2,96% cca 3,19%
Odhad ROI 11,72% 11,86% 12,76%