Štatistika prenájmu bytu cez Booking a AirBnb

Po februári som nakoniec prevádzkoval prenájom cez Booking.com aj celý marec, a tak som nakoniec vyhodnotil pár zaujímavých štatistík. Aktuálne už je byt obsadený dlhodobým nájomníkom a na chvíľu mám od povinností pokoj.

Celkové obraty

Dva mesiace pokusov s krátkodobým prenájmom mi nakoniec vyniesli obrat vyše 1660 Eur. Tá väčšia časť samozrejme cez Booking, ale v apríli narástli tiež rezervácie a zisky z AirBnb.

Obraty Booking
Obraty Booking
Obraty AirBnb
Obraty AirBnb

 

Analýza rezervácií Booking

Zaujímavé je pozrieť sa na detailné štatistiky rezervácií, keďže za 2 mesiace sa už nazbierali celkom zaujímavé dáta. Kalendár som mal naplnený pravidelne na 4 – 7 dní v týždni s týždenným ziskom 150 až 260 Eur. Priemernú dennú sadzbu sa mi podarilo po počiatočných pokusoch zdvihnúť z 28 Eur takmer na 40 Eur. V apríli to už za 2 noci bolo 46 Eur, takže šanca na rast, v sezóne nad 40 Eur je úplne reálny.  

Čo sa týka hostí, väčšina bola Slovákov a to súvisí aj s ďalšími štatistikami nižšie. Slovákov boli dve tretiny, ale ubytoval som tiež návštevy z Maďarska, Poľska, Ruska a samozrejme Česka. Ako vidieť v tabuľke, Poliaci mi stornovali najviac rezervácií, Rusi a Maďari zaplatili najvyššie sumy 🙂

Keď už som spomenul storná, to bol problém, s ktorým som bojoval v počiatkoch.  Ale napokon sa mi úspešne podarilo znížiť storná takmer k nule.

A dôvod, prečo sa mi podarilo  úplne minimalizovať storná – povoľoval som postupne kalendár len na pár dní dopredu. Navyše som zvýšil počet dní pre bezplatné stornovanie rezervácie na 3 resp. 5 dní a tak drvivá väčšina rezervácií prichádzala tesne pred dňom ubytovania. V apríli to boli samozrejme 2 z 2 rezervácií a to dokonca už za zvýšené ceny, ako som spomenul vyššie.

 

Na čo treba myslieť pri prenájme bytu cez Booking a AirBnb

Každý, kto zvažuje krátkodobé prenájmy bytu modernou formou portálmi ako Booking a AirBnb, určite na začiatku zvažuje výhody a povinnosti. Tiež som si tým na začiatku prešiel, myslel som si, že mám všetko pripravené a následne som zisťoval stále ďalšie povinnosti. Pokúsim sa teda zhrnúť svoje skúsenosti a budem rád, ak ma niekto v komentári doplní. Samozrejme je možné, že sa v niečom mýlim, ale vyhľadať informácie a nebodaj získať potrebné údaje od úradov je niekedy nemožné a každý dáva nejaký iný všeobecný výklad povinností.

Rozdiel medzi nájomnou zmluvou a krátkodobým nájmom

Prvá dôležitá vec je, že ak prenajímate byt zmluvou a krátkodobom nájme (ja využívam zmluvu uzatvorenú podľa § 3 a nasl. zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, väčšinou na obdobie 6 alebo 12 mesiacov s možnosťou predĺženia), nie je potrebná živnosť, ani s.r.o. Čo však začína byť problém pri pravidelnom prenájme cez AirBnb, a hlavne Booking, že sa z toho stáva pravidelná činnosť poskytovania ubytovania ale aj ďalších služieb. Hostia očakávajú poskytnutie obliečok, osušiek, WiFi pripojenia, atď. Znamená to teda nutnosť vybaviť si živnosť, čo znamená časom povinnosť mesačných odvodov, alebo zriadenie s.r.o. a kopec povinností s jej fungovaním. Na rozdiel od pomerne jednoduchého podania daňového podania fyzickej osoby na základe jednej-dvoch zmlúv o nájme počas roka, je tak nutné viesť účtovníctvo a evidovať množstvo príjmov a výdavkov.

Aké náklady možno očakávať

Čítal som niekoľko článkov a skúseností, ako ľudia krátkodobým nájmom zarobia dvojnásobok, trojnásobok štandardného mesačného nájmu. Sám som očakával, že by sa to mohlo podariť aj mne a stačili 2 mesiace, aby sa mi to potvrdilo. Málokto ale napíše, aké náklady pri takomto type prenájme vznikajú a že tým konečné zisky rapídne klesajú. Za 2 mesiace som sa stretol s nasledovnými:

  • náklady na energie – sú síce aj pri nájme na zmluvu, ale počas krátkodobého nájmu je určite nutné zvýšiť zálohy alebo následne platiť nedoplatky (neustále vetrania, následne viac kúrenia, viac prania, viac teplej vody, atď.)
  • náklady na upratovanie – riešenie pre tých, čo nemajú čas stráviť hodinu denne v byte upratovaním, dohodnúť si brigádnika alebo firmu na pravidelné upratovanie
  • provízie Booking – štandardne si účtuje 12%, sám si môže partner províziu ešte navýšiť za špeciálne ponuky, AirBnb vypláca sumy už očistené o ich servisné poplatky
  • daň zo služieb Booking – daňová povinnosť pri samozdanení služby prijatej zo zahraničia
  • daň mestu z ubytovania – záleží od regiónu, ale v priemere to môže byť 1 Eur za osobu a noc, čo do mesiaca robí celkom slušnú sumu
  • daň zo zisku – v marci to príde, treba s tým počítať
  • poistenie bytu – predpokladám, že ho prenajímateľ má aj pri dlhodobej zmluve, pri striedaní 10 – 50 ľudí v byte za mesiac je to nutnosť, ľudia sú rôzni a škody sa objavia
  • špeciálne náklady na opravy, nové vybavenie, a podobne, súvisí z predošlým bodom

Čo vybaviť pre krátkodobý nájom

Už z predošlého popisu nákladov sú jasné nasledovné kroky:

  • vybaviť živnosť, alebo sro s predmetom podnikania prenájom nehnuteľnosti
  • vybaviť si virtuálnu alebo klasickú registračnú pokladňu – hostia Booking platia väčšinou v hotovosti, alebo chcú platiť kartou (je potrebný POS terminál, takže takých skôr poslať do hotela :-)), AirBnb dokáže poslať platby hostí na účet v banke alebo PayPal
  • registrovať sa na meste pre daň z ubytovania
  • zariadiť byt, samozrejme okrem nábytku je očakávaná TV, chladnička, plusom je mikrovlnka, rýchlovarná kanvica alebo dokonca kávovar
  • zariadiť si byt dostatočným množstvom uterákov, osušiek, posteľných obliečok, plachiet, treba rátať minimálne 2-3 sady pre maximálny počet ubytovaných osôb
  • skrášliť byt nejakými dizajnovými prvkami, nafotiť nejaké dobre vyzerajúce fotky – verte, má to vplyv
  • samozrejme registrovať sa na Booking, AirBnb, prípadne ďalších weboch, vytvoriť kvalitný popis (pravdivý), pridať dobre vyzerajúce fotky, nastaviť ceny a termíny
  • ja osobne som v byte pripravil popis pre hostí – na A4 je vytalčená mapka, nejaké kontakty na Taxi, Pizzérie v okolí, zaujímavosti pre turistov a hlavne pravidlá bytu, údaje k WiFi a podobne

S čím som sa stretol počas dvoch mesiacov v praxi

Počiatočné obavy

Pustiť do bytu úplne cudzích ľudí, odovzdať im kľúče a veriť tomu, že ďalší deň po otvorení bytu nepríde nejaký šok. Tieto obavy postupne po pár pobytoch zmizli a mal som väčšinou pozitívne skúsenosti. Ubytoval som okrem Slovákov tiež návštevy z Čiech, Poľska, Maďarska, Ruska, Španielska.

Zrušené rezervácie

Na Booking som na začiatku bojoval s vysokým počtom zrušených rezervácií (45-50%), ale bolo to skôr spôsobené tým, že si hostia rezervovali ubytovanie o pár týždňov dopredu a potom po čase pobyty rušili. Z prvých 6 rezervácií mi zrušili 5, následne z ďalších 10 už len 2 a za posledné obdobie to je jediná, aj to hosť iba posunul svoj pobyt o týždeň neskôr. Obrat nastal, keď som začal povoľovať dni v kalendári tak 2 týždne dopredu, prešiel som tak väčšinou na last-minute rezervácie a zrušenia zmizli. Platbu som nepožadoval pri rezervácii, a storno poplatok 50% som účtoval len pre storno menej ako 3 dni pred príchodom. To sa mi stalo len raz, samozrejme pani sa k úhrade prihlásila sama, ale na výzvu k platbe už nereagovala a nekomunikovala.

Dodržiavanie pravidiel

Zatiaľ som nemal žiadny väčší konflikt so susedmi a hostia sú slušní. Dokážeme sa dohodnúť na časoch príchodu a akceptujú aj dohodnuté časy odchodov. Čo ma mrzí, že napriek zákazu fajčenia v byte občas hostí cítiť, v byte som našiel špaky, aj pár vypálených miest a cigarety sú to najhoršie zlo.

Zabuchnuté dvere

Hosťom dôverujem, keď odchádzajú z bytu, kľúče mi nechajú v byte na stole a dvere zabuchnú, len raz sa mi stalo, že kľúče zostali v zámke a tak bol nutný zámočník a stálo ma to 25 Eur (nevymáhal som to od hosťa, aj keď by som asi mohol, ale nemal som chuť sa naťahovať a predpokladám, že by to aj tak nepreplatil).

(Ne)poriadok v byte

Neporiadku som sa dlho vyhýbal, väčšina hostí byt zanechala v slušnom stave a bol som spokojný. Čo ma prekvapilo, že dvojica hostí na 12 hodinový pobyt potrebuje využiť 3 osušky a 4 uteráky. No a jediný negatívny prípad, keď som bol nutný pýtať si dodatočný poplatok za upratovanie – keď tri slečny znečistili celý byt, podlaha lepkavá, špinavá, červené víno pofŕkané na skriniach, dverách, policiach, značky od cigariet na stole, stoličkách, kúpeľňa s WC vytopená. Len náhoda chcela, že sme sa v byte ešte stretli a ja som mal možnosť konfrontovať ju so stavom bytu.

Poškodenie bytu

Tiež to dlhú dobu vyzeralo v pohode, vyskytli sa drobnosti ako nalomený rošt v posteli (mám taký najlacnejší a plánujem výmenu), a prasknutý pôvodný sprchový kút, ktorý tiež plánujem vymeniť. Ale práve spomínané slečny zanechali tiež poškodené vytopené WC, zlomenú posteľ, a neodpratali si ani výzdobu z bytu po party. Dokonca pár vecí a balónov lietalo aj pod oknom bytovky.

Denné upratovanie a príprava bytu

To je práve dôvod, prečo v lete kvôli svojim plánom nebudem prevádzkovať krátkodobý nájom, lebo je potrebné pravidelne a niekedy fakt denne poriadiť byt, prať a pripraviť byt pre nových hostí, počkať ich a odovzdať kľúče atď. Aktuálne som mal obdobie, že som to popri svojej práci a iných povinnostiach stíhal, ale je potrebné na to myslieť. Samozrejme je možné nastavovať si podmienky pre viacdenné pobyty, skupiny, dni voľna medzi rezerváciami, ale každou takouto zmenou by som si obmedzil záujemcov a možné zisky. Finálne by tak byt zrejme zarobil rovnako ako pri dlhodobom nájme, ktorý je dá sa povedať bez starostí.

Pri zhodnotení všetkých povinností, nákladov a reálnych obratov považujem tento spôsob prenájmu a zhodnotenia nehnuteľnosti za dobrý. Skrýva nejaké riziká, človek nemôže plne dôverovať každému nájomníkovi, ale sumárne som dosiahol hrubý obrat za 2 mesiace vyše 1600 Eur oproti štandardnému nájmu 600-700 Eur. Keďže som využil obdobie, kedy bol byt bez nájomníka a bol by som v strate, je to vlastne prilepšenie vo výške takmer 4 nájmov. Pre zaujímavosť ešte v ďalšom článku uvediem pár zaujímavých štatistických prehľadov.

 

Stav investovania – marec 2017

Marec bol dosť slabý, po úspešných mesiacoch spadli výnosy tesne pod priemer. Nejak som nesledoval, čo presne sa dialo na portáloch Mintos a Twino. Postrehol som nejaké novinky v mailoch o nových typoch investícií, Mintos nadviazal nové partnerstvá, Twino poskytuje okrem Buyback garancie tiež nový typ Payment guarantee (PG). Napriek zmenám moje pôvodné nastavenia auto investovania už mesiac nedokážu investovať za pôvodné úroky 12-13%. Zrejme už oba portály majú pretlak investorov a investícia je bitka, ale musel som pristúpiť k istým korekciám. Na Twino sa mi počas mesiaca nahromadilo neinvestovaných vyše 500 Eur, k tomu 20% investícií meškalo so splácaním. Dokonca to bol prvý mesiac, kedy som ani nevložil ďalšie peniaze, lebo mi aj tak peniaze ležali na účtoch. Nakoniec som na Mintos vyberal aspoň investície nad 10% a na Twino som skúsil rozložiť peniaze do nových PG investícií. Uvidíme, čo prinesie budúcnosť, snád to bol len jeden prechodný neúspešný mesiac.

Ako som už písal, Žltý Melón som ukončil výberom peňazí, ktoré som tam pred 3 rokmi vložil. Stav konta zostal na sume vyše 500 Eur, keďže ešte dobieha pár investícií a hlavne ŽM celkom úspešne vymáha staršie resty nesplácaných investícií. Nakoniec tak o pár rokov budem ešte vyberať oneskorené zisky.

Prehľad za marec je nasledovný:

Žltý Melón

Mintos

Twino

Stav k 1.3.2017 691,50 Eur 1614,14 Eur 1622,84 Eur
Vložené 0 Eur 0 Eur 0 Eur
Vybraté 185 Eur 0 Eur 0 Eur
Stav k 1.4.2017 514,65 Eur 1630,40 Eur 1638,05 Eur
Z toho nesplácané* 19,74 % 23,58 % 13,09 %
Zisk 8,15 Eur 16,26 Eur 15,21 Eur
Výnos 1,18% 1,01% 0,94%

Pre porovnanie, stav investovania za február 2016