Štatistika prenájmu bytu cez Booking a AirBnb

Po februári som nakoniec prevádzkoval prenájom cez Booking.com aj celý marec, a tak som nakoniec vyhodnotil pár zaujímavých štatistík. Aktuálne už je byt obsadený dlhodobým nájomníkom a na chvíľu mám od povinností pokoj.

Celkové obraty

Dva mesiace pokusov s krátkodobým prenájmom mi nakoniec vyniesli obrat vyše 1660 Eur. Tá väčšia časť samozrejme cez Booking, ale v apríli narástli tiež rezervácie a zisky z AirBnb.

Obraty Booking
Obraty Booking
Obraty AirBnb
Obraty AirBnb

 

Analýza rezervácií Booking

Zaujímavé je pozrieť sa na detailné štatistiky rezervácií, keďže za 2 mesiace sa už nazbierali celkom zaujímavé dáta. Kalendár som mal naplnený pravidelne na 4 – 7 dní v týždni s týždenným ziskom 150 až 260 Eur. Priemernú dennú sadzbu sa mi podarilo po počiatočných pokusoch zdvihnúť z 28 Eur takmer na 40 Eur. V apríli to už za 2 noci bolo 46 Eur, takže šanca na rast, v sezóne nad 40 Eur je úplne reálny.  

Čo sa týka hostí, väčšina bola Slovákov a to súvisí aj s ďalšími štatistikami nižšie. Slovákov boli dve tretiny, ale ubytoval som tiež návštevy z Maďarska, Poľska, Ruska a samozrejme Česka. Ako vidieť v tabuľke, Poliaci mi stornovali najviac rezervácií, Rusi a Maďari zaplatili najvyššie sumy 🙂

Keď už som spomenul storná, to bol problém, s ktorým som bojoval v počiatkoch.  Ale napokon sa mi úspešne podarilo znížiť storná takmer k nule.

A dôvod, prečo sa mi podarilo  úplne minimalizovať storná – povoľoval som postupne kalendár len na pár dní dopredu. Navyše som zvýšil počet dní pre bezplatné stornovanie rezervácie na 3 resp. 5 dní a tak drvivá väčšina rezervácií prichádzala tesne pred dňom ubytovania. V apríli to boli samozrejme 2 z 2 rezervácií a to dokonca už za zvýšené ceny, ako som spomenul vyššie.

 

Na čo treba myslieť pri prenájme bytu cez Booking a AirBnb

Každý, kto zvažuje krátkodobé prenájmy bytu modernou formou portálmi ako Booking a AirBnb, určite na začiatku zvažuje výhody a povinnosti. Tiež som si tým na začiatku prešiel, myslel som si, že mám všetko pripravené a následne som zisťoval stále ďalšie povinnosti. Pokúsim sa teda zhrnúť svoje skúsenosti a budem rád, ak ma niekto v komentári doplní. Samozrejme je možné, že sa v niečom mýlim, ale vyhľadať informácie a nebodaj získať potrebné údaje od úradov je niekedy nemožné a každý dáva nejaký iný všeobecný výklad povinností.

Rozdiel medzi nájomnou zmluvou a krátkodobým nájmom

Prvá dôležitá vec je, že ak prenajímate byt zmluvou a krátkodobom nájme (ja využívam zmluvu uzatvorenú podľa § 3 a nasl. zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, väčšinou na obdobie 6 alebo 12 mesiacov s možnosťou predĺženia), nie je potrebná živnosť, ani s.r.o. Čo však začína byť problém pri pravidelnom prenájme cez AirBnb, a hlavne Booking, že sa z toho stáva pravidelná činnosť poskytovania ubytovania ale aj ďalších služieb. Hostia očakávajú poskytnutie obliečok, osušiek, WiFi pripojenia, atď. Znamená to teda nutnosť vybaviť si živnosť, čo znamená časom povinnosť mesačných odvodov, alebo zriadenie s.r.o. a kopec povinností s jej fungovaním. Na rozdiel od pomerne jednoduchého podania daňového podania fyzickej osoby na základe jednej-dvoch zmlúv o nájme počas roka, je tak nutné viesť účtovníctvo a evidovať množstvo príjmov a výdavkov.

Aké náklady možno očakávať

Čítal som niekoľko článkov a skúseností, ako ľudia krátkodobým nájmom zarobia dvojnásobok, trojnásobok štandardného mesačného nájmu. Sám som očakával, že by sa to mohlo podariť aj mne a stačili 2 mesiace, aby sa mi to potvrdilo. Málokto ale napíše, aké náklady pri takomto type prenájme vznikajú a že tým konečné zisky rapídne klesajú. Za 2 mesiace som sa stretol s nasledovnými:

  • náklady na energie – sú síce aj pri nájme na zmluvu, ale počas krátkodobého nájmu je určite nutné zvýšiť zálohy alebo následne platiť nedoplatky (neustále vetrania, následne viac kúrenia, viac prania, viac teplej vody, atď.)
  • náklady na upratovanie – riešenie pre tých, čo nemajú čas stráviť hodinu denne v byte upratovaním, dohodnúť si brigádnika alebo firmu na pravidelné upratovanie
  • provízie Booking – štandardne si účtuje 12%, sám si môže partner províziu ešte navýšiť za špeciálne ponuky, AirBnb vypláca sumy už očistené o ich servisné poplatky
  • daň zo služieb Booking – daňová povinnosť pri samozdanení služby prijatej zo zahraničia
  • daň mestu z ubytovania – záleží od regiónu, ale v priemere to môže byť 1 Eur za osobu a noc, čo do mesiaca robí celkom slušnú sumu
  • daň zo zisku – v marci to príde, treba s tým počítať
  • poistenie bytu – predpokladám, že ho prenajímateľ má aj pri dlhodobej zmluve, pri striedaní 10 – 50 ľudí v byte za mesiac je to nutnosť, ľudia sú rôzni a škody sa objavia
  • špeciálne náklady na opravy, nové vybavenie, a podobne, súvisí z predošlým bodom

Čo vybaviť pre krátkodobý nájom

Už z predošlého popisu nákladov sú jasné nasledovné kroky:

  • vybaviť živnosť, alebo sro s predmetom podnikania prenájom nehnuteľnosti
  • vybaviť si virtuálnu alebo klasickú registračnú pokladňu – hostia Booking platia väčšinou v hotovosti, alebo chcú platiť kartou (je potrebný POS terminál, takže takých skôr poslať do hotela :-)), AirBnb dokáže poslať platby hostí na účet v banke alebo PayPal
  • registrovať sa na meste pre daň z ubytovania
  • zariadiť byt, samozrejme okrem nábytku je očakávaná TV, chladnička, plusom je mikrovlnka, rýchlovarná kanvica alebo dokonca kávovar
  • zariadiť si byt dostatočným množstvom uterákov, osušiek, posteľných obliečok, plachiet, treba rátať minimálne 2-3 sady pre maximálny počet ubytovaných osôb
  • skrášliť byt nejakými dizajnovými prvkami, nafotiť nejaké dobre vyzerajúce fotky – verte, má to vplyv
  • samozrejme registrovať sa na Booking, AirBnb, prípadne ďalších weboch, vytvoriť kvalitný popis (pravdivý), pridať dobre vyzerajúce fotky, nastaviť ceny a termíny
  • ja osobne som v byte pripravil popis pre hostí – na A4 je vytalčená mapka, nejaké kontakty na Taxi, Pizzérie v okolí, zaujímavosti pre turistov a hlavne pravidlá bytu, údaje k WiFi a podobne

S čím som sa stretol počas dvoch mesiacov v praxi

Počiatočné obavy

Pustiť do bytu úplne cudzích ľudí, odovzdať im kľúče a veriť tomu, že ďalší deň po otvorení bytu nepríde nejaký šok. Tieto obavy postupne po pár pobytoch zmizli a mal som väčšinou pozitívne skúsenosti. Ubytoval som okrem Slovákov tiež návštevy z Čiech, Poľska, Maďarska, Ruska, Španielska.

Zrušené rezervácie

Na Booking som na začiatku bojoval s vysokým počtom zrušených rezervácií (45-50%), ale bolo to skôr spôsobené tým, že si hostia rezervovali ubytovanie o pár týždňov dopredu a potom po čase pobyty rušili. Z prvých 6 rezervácií mi zrušili 5, následne z ďalších 10 už len 2 a za posledné obdobie to je jediná, aj to hosť iba posunul svoj pobyt o týždeň neskôr. Obrat nastal, keď som začal povoľovať dni v kalendári tak 2 týždne dopredu, prešiel som tak väčšinou na last-minute rezervácie a zrušenia zmizli. Platbu som nepožadoval pri rezervácii, a storno poplatok 50% som účtoval len pre storno menej ako 3 dni pred príchodom. To sa mi stalo len raz, samozrejme pani sa k úhrade prihlásila sama, ale na výzvu k platbe už nereagovala a nekomunikovala.

Dodržiavanie pravidiel

Zatiaľ som nemal žiadny väčší konflikt so susedmi a hostia sú slušní. Dokážeme sa dohodnúť na časoch príchodu a akceptujú aj dohodnuté časy odchodov. Čo ma mrzí, že napriek zákazu fajčenia v byte občas hostí cítiť, v byte som našiel špaky, aj pár vypálených miest a cigarety sú to najhoršie zlo.

Zabuchnuté dvere

Hosťom dôverujem, keď odchádzajú z bytu, kľúče mi nechajú v byte na stole a dvere zabuchnú, len raz sa mi stalo, že kľúče zostali v zámke a tak bol nutný zámočník a stálo ma to 25 Eur (nevymáhal som to od hosťa, aj keď by som asi mohol, ale nemal som chuť sa naťahovať a predpokladám, že by to aj tak nepreplatil).

(Ne)poriadok v byte

Neporiadku som sa dlho vyhýbal, väčšina hostí byt zanechala v slušnom stave a bol som spokojný. Čo ma prekvapilo, že dvojica hostí na 12 hodinový pobyt potrebuje využiť 3 osušky a 4 uteráky. No a jediný negatívny prípad, keď som bol nutný pýtať si dodatočný poplatok za upratovanie – keď tri slečny znečistili celý byt, podlaha lepkavá, špinavá, červené víno pofŕkané na skriniach, dverách, policiach, značky od cigariet na stole, stoličkách, kúpeľňa s WC vytopená. Len náhoda chcela, že sme sa v byte ešte stretli a ja som mal možnosť konfrontovať ju so stavom bytu.

Poškodenie bytu

Tiež to dlhú dobu vyzeralo v pohode, vyskytli sa drobnosti ako nalomený rošt v posteli (mám taký najlacnejší a plánujem výmenu), a prasknutý pôvodný sprchový kút, ktorý tiež plánujem vymeniť. Ale práve spomínané slečny zanechali tiež poškodené vytopené WC, zlomenú posteľ, a neodpratali si ani výzdobu z bytu po party. Dokonca pár vecí a balónov lietalo aj pod oknom bytovky.

Denné upratovanie a príprava bytu

To je práve dôvod, prečo v lete kvôli svojim plánom nebudem prevádzkovať krátkodobý nájom, lebo je potrebné pravidelne a niekedy fakt denne poriadiť byt, prať a pripraviť byt pre nových hostí, počkať ich a odovzdať kľúče atď. Aktuálne som mal obdobie, že som to popri svojej práci a iných povinnostiach stíhal, ale je potrebné na to myslieť. Samozrejme je možné nastavovať si podmienky pre viacdenné pobyty, skupiny, dni voľna medzi rezerváciami, ale každou takouto zmenou by som si obmedzil záujemcov a možné zisky. Finálne by tak byt zrejme zarobil rovnako ako pri dlhodobom nájme, ktorý je dá sa povedať bez starostí.

Pri zhodnotení všetkých povinností, nákladov a reálnych obratov považujem tento spôsob prenájmu a zhodnotenia nehnuteľnosti za dobrý. Skrýva nejaké riziká, človek nemôže plne dôverovať každému nájomníkovi, ale sumárne som dosiahol hrubý obrat za 2 mesiace vyše 1600 Eur oproti štandardnému nájmu 600-700 Eur. Keďže som využil obdobie, kedy bol byt bez nájomníka a bol by som v strate, je to vlastne prilepšenie vo výške takmer 4 nájmov. Pre zaujímavosť ešte v ďalšom článku uvediem pár zaujímavých štatistických prehľadov.

 

Prenájom bytu cez Booking funguje aj mimo Bratislavy

Už som sa k téme krátkodobého prenájmu bytu cez portály Booking a AirBnb vyjadril v dvoch článkoch. Tie vyjadrenia boli opatrné a možno nevyzneli úplne pozitívne. Preto by som tie čiastočné vyjadrenia a pokusov zhodnotil konkrétnymi číslami. Od marca 2017 byt znova prenajmem dlhodobo na niekoľko mesiacov, takže uzavriem toto testovacie obdobie, kedy som ponúkol pre krátkodobý nájom na uvedených portáloch. Najskôr pár odpovedí na časté otázky, na ktoré som aj ja v minulosti márne hľadal odpovede. Na konci článku potom konkrétne zhodnotenie a porovnanie čísel.

Nemôžem posudzovať globálne celé Slovensko, ale krajské mesto Banská Bystrica je zdá sa dostatočne atraktívne pre krátkodobý nájom. Nechodí sem síce toľko turistov ako do Bratislavy a nie je takým centrom obchodu, naproti tomu je ponuka ubytovania pomerne malá. Konkurencia čo sa týka bytov a apartmánov je obmedzená a ponuky na Booking a AirBnb spočítate v marci 2017 na prstoch jednej ruky. Malým prieskumom na oboch portáloch som nachádzal dokonca ponuky v okolí, vo Zvolene, Detve, Žiari nad Hronom a prekvapivo aj tieto ponuky majú v kalendároch blokované dni a predpokladám sú obsadené. Na moje prekvapenie som po počiatočných trampotách s rezerváciami situáciu prelomil a od 9.2. som mal byt obsadený nepretržite až do marca.

Dokážu Booking a AirBnb naplniť kalendár a zabezpečiť príjmy?

Ako vidno na obrázku vyššie, za prvých 8 dní vo februári som ubytoval iba 2 nájomníkov, vždy na jednu noc. Potom ešte pokračovali tieto krátke prenocovania, v kalendári z Booking sú voľné dni 12. a 13., kedy som mal nájomníkov cez AirBnb. Od polovice mesiaca sa dĺžka pobytov a prenocovaní zlomila, mal som hostí na 2 noci, alebo sumárne dokonca až na 6 nocí. Stúpol tiež počet osôb ubytovaných na jednotlivé dni, takže už to neboli samostatné osoby ale skupiny a rodinky, 2 až 3 osoby. Napokon zostal voľný až víkend po 3. 3., kedy som konečne mohol urobiť aj nejaké opravy v byte 🙂 Konečný sumár, obsadenosť vo februári takmer 80% a marec sa priebežne prehupol cez 60%.

Zhodnotenie krátkodobého prenájmu za február

Vyššie uvedený obrázok naplneného kalendára (80% obsadenosť) dáva predpoklad, že výnos je vyšší ako zvyčajne z prenájmu na zmluvu. Byt som mal niekoľkokrát prenajatý na obdobie roka v sumách 300 až 350 Eur na mesiac, vrátane energií a všetkých poplatkov. Potreboval som teda krátkodobým prenájmom pokryť aspoň túto sumu. Nakoniec výnosy prekročili moje očakávania a za február som inkasoval celkove 745 Eur (691 Eur z Booking, 24 Eur z AirBnb a 30 Eur pomocou Booking, ale hosť sa ohlásil bez priamej rezervácie cez web). Na to, že išlo len o vykrytie obdobia medzi dlhodobejšími nájomníkmi a s cenami som zo začiatku robil pokusy, je to slušný výnos. Zisk bude ešte znížený o províziu pre Booking vo výške približne 83 Eur, ktorú ale pokojne zaplatím za dobre poskytnuté služby.

Grafické porovnanie mesačného výnosu, modrou farbou január a prenájom za 330 Eur, oranžovou farbou február.

Moje hodnotenie je teda skôr v prospech Booking, ktorý dokáže priniesť rapídne viac hostí. V mojom prípade to bol pomer prenocovaní  20:1, čo ma dosť prekvapilo. A to z dôvodu, že som predpokladal AirBnb ako projekt viac naklonený prenájmu bytu a mal som tam nastavené aj o niečo nižšie ceny.

Druhú kapitolu prenajímania cez Booking budem skúšať možno znova od septembra 2017.

Krátkodobý prenájom bytu cez Booking a AirBnb

Keď som pred časom kúpil byt a zvažoval jeho prenájom, alternatívou bol tiež krátkodobý prenájom cez portály Booking.com a AirBnb.com. Čítal som pár článkov, ako tento spôsob prenájmu funguje v zahraničí, ale aj v Bratislave, ale netrúfal som si vyskúšať to. Po 19 mesiacoch dlhodobého prenájmu nastala vo februári 2017 situácia, kedy som sa konečne odhodlal overiť v praxi, aké sú šance v Banskej Bystrici. Celé to vlastne začalo tým, že na oba portály som sa registroval len tak zo zvedavosti už začiatkom roka 2016 a čakal na príležitosť. To, že by to mohlo fungovať, naznačovali 2 objednávky z Booking a jeden dopyt z AirBnb, ktoré mi prišli počas roka. Napriek tomu, že som mal byt v dlhodobom prenájme, kalendár sa na Booking automaticky niekde v budúcnosti odblokoval a byt si niekto rezervoval. A tak nastala situácia, že som v novembri už mal prvé 2 rezervácie na február a júl 2017, nájomca mal odísť na konci januára 2017 a teda som povolil rezervácie skúšobne na obdobie 4 mesiacov.

Počiatočné sklamanie

Blížil sa koniec januára, nájomca odchádza z bytu a mne sa podarilo medzitým získať len tretiu rezerváciu cez Booking. Namiesto istých 350 Eur za február sa tak črtá len možných 50 Eur za 2 noci a ja už prepočítavam, koľko ma bude tento pokus stáť z úspor. Hypotéku treba platiť a tak nastavujem ceny na Booking aj AirBnb znova a hľadám 2 týždne nejaký ideálny model. Dá sa povedať, že úspešne. V priebehu tých 2 týždňov som síce prišiel o júlovú rezerváciu a pani z Malty pobyt zrušila, ale nazbieralo sa ďalších 10 rezervácií cez Booking a prvá cez AirBnb. A zrazu je kalendár naplnený na tretinu mesiaca a pomaly sa dostávam nad 90% zisku, aký by som mal od nájomcu za mesiac. Ďalšie obdobie od marca mám zatiaľ vyblokované, dlhodobého nájomcu stále hľadám. Ale zdá sa, že ani ten krátkodobý nájom by nakoniec nemusel byť až taký krok vedľa. Veď aj v tomto turistický menej úspešnom zimnom období to nakoniec vyzerá na úspešný mesiac.

Skúsenosť s Booking a nastavenie cien

Booking zatiaľ vyzerá v mojom prípade ako úspešnejšia a ziskovejšia alternatíva. Konkurujem hotelom a penziónom v Banskej Bystrici, bytov a apartmánov je v ponuke pomerne málo. Cenou sa radím k tým najlacnejším, hlavne preto aby som nazbieral nejaké recenzie a získal skúsenosti s celým systémom. Ponuka na Booking začína na cenách 23-25 Eur pre 1 osobu a 35-38 Eur pre 2 osoby. Môj počiatočný nástrel je teda 40 Eur pre 3 osoby, so zľavou 20% pri neobsadenom lôžku. Cena pre jednotlivca je teda od 24 Eur. Tu ešte treba počítať s 12% províziou pre Booking, takže reálne bude zisk ešte nižší. Sumy inkasujem od hostí v hotovosti, províziu zaplatím na konci mesiaca priamo pre Booking.

Aby to celé nevyzeralo tak jednoducho a úspešne, musím tiež počítať so stornovaním rezervácií ubytovania. Stalo sa mi to okrem májovej rezervácie už pre ďalšie 3 februárové. Zdá sa, že ľudia túto výhodu flexibility dostatočne využívajú. Bez platenia si rezervujú ubytovanie, aby ho následne o pár dní stornovali. Napriek tomu je k 9.2. kalendár celkom slušne naplnený a budem čakať na ďalších last minute návštevníkov. Sám poznám situácie, keď som hľadal ubytovanie v nejakom meste na poslednú chvíľu v daný deň. Pre tieto situácie ešte znižujem na poslednú chvíľu cenu, aspoň kým nedosiahnem požadovaný mesačný zisk. Aktuálne som už prenocoval návštevníkov z Poľska, Slovenska, Maďarska a rezervácie majú ďalší, napr. z Českej republiky.

Skúsenosť s AirBnb a nastavenie cien

AirBnb sa za pol roka ukázalo ako menej úspešná alternatíva. Ak by som sa mal spoliehať len na AirBnb, hľadal by som dlhodobého nájomcu. Zatiaľ mám jednu rezerváciu na 1 noc a jeden dopyt, ktorý v daný termín nebolo možné potvrdiť. Na AirBnb mám konkurenciu niekoľko, ale málo, bytov a apartmánov v Banskej Bystrici. Cenová politika je tu iná, AirBnb sa prezentuje nejakým inteligentným nastavovaním cien a tak zadávam požadovanú cenu minimálne 20 Eur za jednotlivca. Doporučenie AirBnb na sumu 11 Eur som najskôr považoval za vtip, ale nakoniec som to vyskúšal posunúť až na túto úroveň. Neúspešne. Zatiaľ teda čakám, či aj táto alternatíva môže priniesť nejakých cestovateľov a novým známostí. Treba ešte podotknúť k nastaveniu, že nakoniec som cenu prispôsobil na 14 Eur, k tomu 8 Eur za každú ďalšiu osobu a 5 Eur za upratovanie. AirBnb si neberie provízie z mojich cien, ale prihodí si k cene svoj servisný poplatok. Sumy inkasujem na svoj účet v banke.

Takto vyzerá moja krátka skúsenosť s Booking a AirBnb. Ak to niekomu pomôže, budem rád. Ďalší príspevok a skúsenosti pridám, ak sa dozviem niečo nové, alebo sa udeje niečo, čo si zaslúži článok 🙂

UPDATE: Čítajte tiež zhodnotenie prenájmu cez Booking a AirBnb za február 2017